kuli-kultura‎ > ‎

grafit czy koh-i-noor?

opublikowane: 10 cze 2013, 11:38 przez eMSA Inicjatywa Edukacyjna   [ zaktualizowane 4 mar 2014, 08:00 ]
Hala kupiecka Grafit. Znów czas na jej reanimację, znów kosztem podatników.

Tiaaaa... Nic dziwnego, że to dziwadło stoi puste. TO była niezła ściema: że niby halę kupiecką się buduje. W praktyce to dziwadło między zwyczajnym centrum wielofunkcyjnym a domem handlowym. W tej niby-hali kupieckiej, które całkowita powierzchnia wynosi 15780mkw, powierzchnia stoisk kupieckich wynosi (wg PFU) zaledwie 2731. Parking ma nieomal tyle samo powierzchni. Ciekawe, dla kogo, na pewno nie dla klientów, oni nigdy by go nie wypełnili przy tak małej powierzchni sprzedaży, raczej więc dla pracowników biur i usług. Ale ściema w punkcie 1.1.1. - że to niby trzeba stworzyć nowe miejsca pracy, wesprzeć handel kupiecki i zaspokoić potrzeby mieszkańców - niezła, naprawdę niezła ściema. Czyżby ktoś postanowił postawić biurowiec z parkingiem podziemnym i łupać za to dużą kasę, ale zdecydował się to podciągnąć pod halę kupiecką? Nieładnie.

Fascynująca jest w tym PFU tabela 2., czyli Zestawienie powierzchni wg funkcji podstawowej i pomocniczej (s.15). Ktoś wydał tutaj precyzyjne wytyczne, bo cudownie wiedział na 100%, że na parterze stoisk z mięsem i wędlinami potrzeba 9, a piekarni tylko 5, garmażerki tylko 2, drobiu tylko 3. Natomiast na 1. piętrze stoisk z odzieżą potrzeba 15, a z obuwiem tylko 3. Rozkoszne. Stoisk tzw. "zdrowa żywność" powinno być tylko 3 i to na 1. piętrze! Cudowne. Pracę ten ktoś wysadził na 1. piętro:) Gastronomię wydzielił i też sio na 1. piętro, po co łączyć to z handlem na parterze, no po co... Zagraniczni się nie znają, głupio robią kupując prasę i owoce oraz czytając i jedząc przy sklepach. Nie znają się i już. Apteka, stoisko z kawą i herbatą oraz przyprawy - też na 1. piętrze. O Dio... Brak słów, naprawdę. Ten, kto układał ten PFU, chyba dawno nie podróżował za granice własnego biura. Albo podróżował, ale nie miał czasu żyć, lecz latał tylko pstrykając foty budynkom.

Relacje ww. powierzchni są tak absurdalne, że nie sposób sprawić, by tak zaprojektowany obiekt zapełnił się najemcami. Podobnie szacuje się efektywność inwestycji w projektach dotacyjnych miękkich: liczy się, ile przypada wydatków na JEDNOSTKĘ - jeśli wychodzi za mało przy dużej dotacji, wówczas projekt nie wygrywa konkursu. To się po prostu musi zwrócić w postaci nakładu jednostkowego - w hali na sprzedaż, na mkw powierzchni kupieckiej. W tym wypadku jest to po prostu źle zaprojektowane.

Zaskoczenie, że to dziwadło nie hula? Niektórzy kupcy mówią mi, że zdarza się, iż czynsze w halach są wyższe niż w Skaju. No to nie hula to dobrze - ani ta hala, ani nasza, ani każda inna. To spory paradoks (może i dobrze), bo może KTOŚ się czegoś nauczy i nigdy więcej nie sfinansuje ani nie zaprojektuje takiego horroru. No ale nie, nie we Wrocławiu, nie w Polsce, my nie uczymy się na błędach ani nie jesteśmy mądrzy po szkodzie. Nadal popełniamy te same byki, tacy jesteśmy zarozumiali i zaćmieni. W dodatku dziwimy się rozkosznie "nie działa??? jak to???", po czym usprawiedliwiamy się równie rozkosznie "to tamten zawinił, nie my!".

Fatalnie, fatalnie, fatalnie zaprojektowana <hala kupiecka>. Ktoś pomylił dom handlowy lub biurowiec z halą kupiecką. Ktoś nie ma zielonego pojęcia ani o handlu kupieckim, ani o robieniu zakupów (czyżby projektowali to mężczyźni?). W życiu nie poszłabym tam na zakupy z myślą, że idę do <hali kupieckiej>. Tylko 1/5 kupców z Grunwaldu się tutaj przeniosła - to był pierwszy sygnał, że coś jest źle, ale wtedy kroków nie podjęto. Kupcy dawali znaki, ale je zignorowano.

Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej wydała 36 milionów na budowę tego dziwadła. Potem prezydent przelał kolejne 4 miliony kolejnej spółce, "Wrocławskie Mieszkania", by ratowała i przerobiła halę (do k.września mają je zwrócić na konto gminy), m.in. na przychodnię - to już druga dyskwalifikacja. Kredytu udzielił PKO BP. Przetarg na projekt i budowę wygrała firma Alfa-Dach. Obowiązywało oczywiście kryterium najniższej ceny i spełnienia wymogów SIWZ. Obłędnie błędny projekt koncepcyjny na zlecenie inwestora wykonała pracownia Kuryłowicz&Associates, słynna ze stricte estetyzującego podejścia do architektury. Na własnej, wrocławskiej skórze czujemy tego efekty.

Reasumując, to, że obiekt jest pusty, obciąża inwestora strategicznego, generalnego wykonawcy i projektantów. Dla przypomnienia: Wrocław nie ma uzgodnionej rozważnej polityki targowej (kupieckiej) i jest ona miastu niezbędna i pilna. W rozgarniętym kraju, gdy project manager źle wyda kasę inwestycyjną, ponosi za to odpowiedzialność. Czy tutaj jakiś project manager poniósł odpowiedzialność za złe wytyczne projektowe lub po prostu zły projekt? W zasadzie główne cele inwestycji, za którą zapłaciliśmy wszyscy, nie zostały spełnione, a określone zostały w SIWZ w punkcie 1.1.1.: umożliwienie utrzymania miejsc pracy, wspieranie kupiectwa na tym terenie,  zaspokojenie potrzeb mieszkańców,  ograniczenie uciążliwości i minimalizacja energochłonności nowego obiektu, a także w punkcie 1.3.: aktywizacja przedsiębiorczości, stworzenie nowych miejsc pracy,   Czy ktoś poniósł finansową odpowiedzialność za niespełnienie tych celów?

Tutaj PFU, czyli Program Funkcjonalno Użytkowy z SIWZ na etapie przetargu na projekt i budowę hali. Poczekajcie chwilę, aż się załaduje, warto, bo program szokujący.
Tutaj ogłoszenie o przetargu na stronie ARAW.
Tutaj artykuł w GW o Grafit.

Opracowanie:
Anna Rumińska